Để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn

09:52-22/05/2019

Hiện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến rộng rãi các Bộ, ngành, Hiệp hội bất động sản, doanh nghiệp và người dân đối với Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Những quy định mới sẽ góp phần giúp ngân hàng thương mại, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.

Hướng tín dụng đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở

Thực hiện chủ trương của Chính phủ, ngành ngân hàng đã triển khai nhiều giải pháp nhằm đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

NHNN đã có nhiều văn bản yêu cầu các TCTD tăng cường kiểm soát trong việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro bất động sản. Theo đó, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có khả năng tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân; xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi; đảm bảo tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn; kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào phân khúc bất động sản cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, NHNN đã rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của TCTD như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn.

Các giải pháp trên của NHNN không những đảm bảo an toàn hoạt động của các ngân hàng mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, giúp các chủ đầu tư dự án bất động sản giảm dần sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, chủ động huy động các nguồn vốn khác như phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, các quỹ đầu tư bất động sản… Hiện nay chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau như vốn của chủ đầu tư, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn vay ngân hàng và các nguồn vốn khác. Người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện về nhà ở.

Cơ cấu dư nợ tín dụng bất động sản đã chuyển dịch theo hướng tích cực, phù hợp với chủ trương của Chính phủ và định hướng của NHNN là kiểm soát tín dụng kinh doanh bất động sản và hướng tín dụng đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở. Theo đó, dư nợ tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản được kiểm soát chặt chẽ với tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng thấp hơn so với dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở của người dân. Việc các ngân hàng chuyển dịch từ cho vay đối với chủ đầu tư sang cho vay người mua nhà góp phần tăng tính thanh khoản của các dự án bất động sản.

Kiểm soát tín dụng bất động sản để tránh rủi ro

Thực tế, tăng trưởng tín dụng đang trong tầm kiểm soát, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển biến tích cực, hướng tín dụng đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở, song NHNN không chủ quan với phân khúc mang tính rủi ro cao như đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngay từ đầu năm 2019, trong Chỉ thị 01, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng đã chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản.

Hiện nay NHNN đang gửi dự thảo sửa đổi Thông tư 36 để lấy ý kiến rộng rãi các Bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản, doanh nghiệp và người dân. Trên cơ sở các ý kiến tham gia, NHNN cho biết sẽ xem xét quyết định việc thực hiện có lộ trình và tỷ lệ phù hợp, đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong hoạt động của TCTD và góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định.

Theo Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36, NHNN đề xuất tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay của cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị trên 3 tỉ đồng lên mức 150%. Đồng thời, áp dụng hệ số rủi ro 100% đối với khoản cho vay cá nhân để phục vụ nhu cầu đời sống có giá trị dưới 3 tỉ đồng (trừ khoản cho vay để mua nhà có giá trị căn nhà dưới 1,5 tỉ đồng cho người có thu nhập thấp có hệ số rủi ro 50%).

Hệ số rủi ro 50% chỉ được áp dụng cho các khoản vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của người vay trong ba trường hợp: (i) Các khoản vay nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh; (ii) khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; (iii) khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.

Theo NHNN, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Đồng thời, quy định này cũng là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.

NHNN cho rằng quy định này sẽ ít ảnh hưởng đến các TCTD có năng lực tài chính tốt, tỉ lệ an toàn vốn cao. Đồng thời, đây là một thông điệp để tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 01/01/2020.

Bên cạnh đó, quy định mới cũng góp phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.

Đặc biệt, NHNN nhấn mạnh quy định mới này cũng sẽ không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng/căn, cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi).

Dự thảo đề xuất tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay cá nhân được công bố trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã liên tục phát đi các thông báo về việc tăng cường kiểm soát tín dụng chảy vào lĩnh vực rủi ro này.

Một số chuyên gia nhìn nhận việc tăng hệ số rủi ro nói trên và việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung và dài hạn là cần thiết nhằm kiểm soát tốt hơn tín dụng bất động sản, nắn dòng vốn đến đúng đối tượng, đặc biệt là những nhu cầu thực về nhà ở của người dân, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định hơn.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc tăng hệ số rủi ro cho vay mua nhà lên 150% là hợp lý, giúp các ngân hàng tăng cường cho vay mua nhà để ở và hỗ trợ chính sách xã hội của chính phủ. Ông Hiếu cũng cho rằng, việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là nhằm bảo đảm hệ thống ngân hàng Việt Nam ngày càng ổn định hơn. Đồng thời, chuyên gia này cũng khẳng định, nếu không xiết lại thị trường bất động sản thì nguy cơ bong bóng sẽ ngày càng lớn, đặc biệt trong phân khúc bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng.

Hơn nữa, trong bối cảnh vốn tự có của hệ thống ngân hàng đang tăng khá chậm, đặc biệt tại khối các ngân hàng quốc doanh thì việc nâng hệ số rủi ro có xu hướng làm hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng bị suy giảm. Chính vì vậy, để đảm bảo hệ số CAR theo quy định, các ngân hàng sẽ phải hạn chế cấp tín dụng cho các lĩnh vực có hệ số rủi ro cao.

TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế cho rằng, kiểm soát chất lượng tín dụng cũng như hạn chế vốn vào lĩnh vực bất động sản là điều cần làm. Bên cạnh việc các nhà băng thận trọng khi cho vay lĩnh vực bất động sản, các chủ đầu tư cũng phải giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.

Cùng chung quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhận định, siết tín dụng bất động sản không chỉ là hành động tức thời, mà là xu hướng trong dài hạn. Cần phát triển các nguồn vốn khác cho thị trường này thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng từ ngân hàng.

Hoàng Anh