Triển khai các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất cạnh tranh

Lãi suất cho vay giảm, người dân vẫn ngại vay mua nhà

Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các NHTM đã nghiên cứu và phát triển các sản phẩm cho vay ưu đãi dành cho người lao động trẻ dưới 35 tuổi có nhu cầu mua nhà ở. Hưởng ứng chủ trương này, tính đến cuối tháng 2/2025, khoảng 10 NHTM triển khai các chương trình cho vay mua nhà hướng đến nhóm khách hàng trẻ.

Trong đó, một số ngân hàng có các gói vay lãi suất cạnh tranh như ACB với gói “Ngôi nhà đầu tiên” áp dụng lãi suất từ 5,5%/năm cố định trong 5 năm đầu, thời hạn vay tối đa 30 năm; SHB triển khai gói tín dụng 16.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi từ 3,99%/năm, thời hạn vay lên đến 35 năm và hạn mức vay tối đa 90% giá trị căn nhà; MB đưa ra gói “MB Dream Home” với lãi suất từ 6,84%/năm, thời hạn vay tối đa 35 năm kèm theo ưu đãi tặng tài khoản thẻ tín dụng hạn mức 250 triệu đồng.

Bên cạnh đó, các ngân hàng OCB, PVcomBank, SeABank, VPBank, Shinhan Bank cũng tham gia thị trường với các gói cho vay mua nhà tương tự. Đặc biệt, PVcomBank đang áp dụng mức lãi suất thấp nhất trong thời gian ưu đãi, khoảng 3,99%/năm, ngang với SHB. Trong khi đó, SeABank và Shinhan Bank áp dụng mức lãi suất 5,5 - 5,85%/năm, còn OCB đưa ra mức từ 6,2%/năm.

Không nằm ngoài xu hướng, các ngân hàng quy mô lớn như BIDV, Vietcombank và VietinBank cũng tham gia cuộc đua. Cụ thể, BIDV áp dụng gói vay với lãi suất tối thiểu 5,5%/năm cố định trong 12 tháng đầu cho khoản vay từ 60 tháng trở lên. VietinBank duy trì mức lãi suất cố định từ 6 - 8,2%/năm tùy theo thời hạn vay, trong khi Vietcombank áp dụng mức cố định từ 5,5 - 5,7%/năm trong 6 - 12 tháng đầu.

Việc hàng loạt ngân hàng đồng loạt triển khai các gói tín dụng ưu đãi giúp người lao động trẻ hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà ở. Song, ghi nhận cho thấy, nhiều người có nhu cầu mua nhà vẫn e dè trước khi đưa ra quyết định. Thực tế, mức lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong thời gian nhất định. Sau thời gian ưu đãi, các ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi, thường được tính bằng lãi suất huy động 12 tháng cộng biên độ 3,5%.

Lãi suất thấp là một trong những lợi thế giúp khách hàng sẵn sàng vay để mua nhà, nhưng đây là một trong những điều kiện quyết định có nên ký hợp đồng mua nhà hay không. Quan trọng nhất là nguồn cung với những căn hộ, nhà đất ở phân khúc phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Nếu lãi suất thấp mà thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp, cũng khó tìm khách vay.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, với tình trạng dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, trong khi thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân. Do vậy, bên cạnh lãi suất, điều quan trọng là cân đối nguồn cung trên thị trường.

Theo các chuyên gia, cần gỡ điểm nghẽn về pháp lý để khuyến khích các địa phương có động lực phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người trẻ…, như vậy mới tạo nguồn cung đa dạng và người dân dễ mua nhà hơn. Cùng với chính sách về lãi suất ưu đãi, cơ quan quản lý cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà đất, tạo niềm tin cho thị trường.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội  

Đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội (NOXH), thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà các dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản chỉ đạo và hướng dẫn các NHTM triển khai chương trình bằng nguồn lực của các NHTM (triển khai tối đa đến năm 2030 hoặc kết thúc sớm hơn nếu doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng, quy mô chương trình hiện nay là 145.000 tỷ đồng - Hiện nay, ngoài 04 NHTM Nhà nước, Tienphongbank, Vpbank, MB, HD Bank và Techcombank cũng đăng ký tham gia Chương trình, mỗi ngân hàng 5.000 tỷ đồng). Ngân hàng Nhà nước đã chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị đẩy mạnh giải ngân Chương trình, tham gia Hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án NOXH và chỉ đạo đẩy mạnh triển khai Chương trình do Chính phủ tổ chức.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 55/NHNN-TD ngày 3/1/2025 chỉ đạo các NHTM tham gia Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP. Theo đó, các NHTM không phải tính dư nợ cho vay các đối tượng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội mà các NHTM đã đăng ký tham gia với Ngân hàng Nhà nước (hiện nay là 145.000 tỷ đồng của 9 NHTM) để thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các NHTM đã được Ngân hàng Nhà nước thông báo; thời gian thực hiện chính sách này tối đa đến năm 2030 và doanh số cho vay không vượt quá số tiền mà NHTM đã đăng ký tham gia Chương trình.

Về lãi suất cho vay Chương trình, theo quy định tại Nghị quyết 33/NQ-CP, ngày 26/12/2024, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với lãi suất cho bình quân trung dài hạn bằng đồng Việt Nam của 4 NHTM nhà nước trong từng thời kỳ; định kỳ 06 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ cho các NHTM. Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 10537/NHNN-CSTT thông báo lãi suất cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP. Theo đó, lãi suất hiện nay đang áp dụng là 6,6%/năm đối với chủ đầu tư và 6,1%/năm đối với người mua nhà (áp dụng cho giai đoạn từ 01/01/2025 đến 30/06/2025), đã giảm 0,4% so với kỳ công bố 06 tháng trước (lãi suất cho vay đã liên tục giảm qua các lần công bố).

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến nay mới có 37/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số 90 dự án. Đến ngày cuối tháng 1/2025, doanh số giải ngân của Chương trình đạt 3.294 tỷ đồng gồm: 2.920 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án; 374 tỷ đồng cho người mua nhà tại 17 dự án.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, chương trình cũng gặp một số khó khăn, vướng mắc khiến kết quả chưa được như kỳ vọng.

Trước hết, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Nguyên nhân, nhu cầu vay vốn Chương trình là dài hạn và được giải ngân trong thời gian dài, tối đa đến năm 2030, góp phần thực hiện Đề án 01 triệu căn nhà ở xã hội. Vì vậy, tiến độ giải ngân của Chương trình phụ thuộc vào việc triển khai Đề án (theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2024 mới hoàn thành khoảng 21.000 căn NOXH, tương ứng 16% kế hoạch). Bên cạnh đó, một số dự án chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa hoàn thiện chủ trương đầu tư. Nhiều địa phương chưa ban hành Kế hoạch triển khai Đề án 01 triệu căn NOXH đảm bảo hoàn thành mục tiêu đề ra và chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở (đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân) vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm. Các quy định pháp luật trước kia về nhà ở và kinh doanh bất động sản (trước khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024) đã phát sinh bất cập liên quan đến nhà ở xã hội (thủ tục đầu tư NOXH kéo dài hơn so với các dự án bất động sản thông thường, nhiều vướng mắc pháp lý về đất đai, thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng NOXH) trong khi lợi nhuận đầu tư NOXH thấp nên cũng chưa thu hút đầu tư nhà ở xã hội.

Trong khi đó, nhiều dự án đủ điều kiện đưa vào danh mục của Chương trình đã chủ động được nguồn vốn (tiếp cận được tín dụng thương mại thông thường, huy động được vốn của người mua nhà và các nguồn vốn khác).

Về phía cầu, thực tế, người có nhu cầu về nhà ở xã hội năng lực tài chính còn hạn chế, khả năng trả nợ chưa cao do thu nhập thấp. Tình hình kinh tế khó khăn, người dân ưu tiên các nhu cầu cấp bách, trang trải cuộc sống hơn là dành nguồn lực cho mua nhà. Người mua không có nhiều lựa chọn đối với NOXH phù hợp với nhu cầu của mình.

Ngoài ra, việc xây dựng NOXH tại các khu công nghiệp để bán thì khó tiêu thụ hơn do không phù hợp với đặc điểm lao động của công nhân (không ổn định trong dài hạn), do đó, khó cho vay đối với các đối tượng này.

Để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai, cần những giải pháp đồng bộ từ các Bộ ngành, chính quyền địa phương. Cụ thể:  

Bộ Xây dựng cần tăng cường tổ chức tập huấn, tuyên truyền, phổ biến các nội dung của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn các luật này; Đôn đốc các địa phương thực hiện rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển NOXH khu vực đô thị, nhà ở công nhân theo quy định pháp luật; Tổng hợp, thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện thuận lợi cho các NHTM tra cứu, xem xét cho vay theo nhiệm vụ được giao tại Nghị quyết 33/NQ-CP (trên cơ sở danh mục do UBND tỉnh công bố); khẩn trương hoàn thiện các hành lang pháp lý và tổ chức triển khai hiệu quả các quy định mới về NOXH.

Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng hướng dẫn các địa phương trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo quỹ đất để triển khai thực hiện các dự án xây dựng NOXH, nhà ở công nhân.

Các địa phương cần rà soát, xem xét tháo gỡ khó khăn vướng mắc về trình tự, thủ tục, pháp lý…của các dự án NOXH; thực hiện các giải pháp nhằm tăng nguồn cung NOXH phù hợp với nhu cầu của địa phương; lập danh mục NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư vay vốn Chương trình.

Thanh Thủy