Tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn vay mua nhà ở

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 8/2024, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 9,15% so với cuối năm 2023. Đến cuối tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản tăng trên 11% so với cuối năm 2023, chiếm trên 21% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó chiếm tỉ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm 58,85% dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 5,97% so với cuối năm 2023). Như vậy, cơ cấu tín dụng cho thấy nhu cầu thực như mua nhà để ở, sửa chữa nhà… của người dân vẫn chiếm tỉ trọng cao. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đến quý III, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục nhưng còn chậm, không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực, người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất.

Giá nhà leo thang, người dân e ngại vay mua nhà

Thực tế, có một tỉ lệ không nhỏ người dân e ngại vay mua nhà bởi giá nhà leo thang dù lãi suất cho vay được nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) điều chỉnh giảm.

Trong nhóm big 4 (4 ngân hàng có vốn Nhà nước), Agribank áp dụng cho kỳ hạn lãi suất 6%/năm cố định 6 tháng đầu, 6,5%/năm cố định 12 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 3 năm), 7%/năm cố định 24 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 5 năm) cho những khoản vay trung và dài hạn phục vụ mục đích mua nhà, nhu cầu đời sống và kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà tại BIDV tối thiểu là 5%/năm cố định trong 6 tháng đầu tiên (kỳ hạn 36 tháng) hoặc 5,5%/năm trong 12 tháng đầu tiên (kỳ hạn 60 tháng), áp dụng đối với những khách hàng ở Hà Nội và TP.HCM. Đối với khách hàng ngoài 2 thành phố này, lãi vay mua nhà tối thiểu là 6%/năm, cố định trong 24 tháng hoặc 7%/năm trong 36 tháng đầu.

VietinBank cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở với các mức lãi suất: 6,2%/năm cố định trong 18 tháng đầu; 6,7%/năm cố định 24 tháng; 8,2% cố định trong 36 tháng. Ngoài thời gian cố định lãi suất, lãi suất sẽ được cộng thêm biên độ tùy thời điểm.

Còn tại Vietcombank, lãi suất từ 5,5%/năm trong 6 tháng đầu tiên với các khoản vay dưới 24 tháng; 5,7%/năm trong 12 tháng đầu tiên với các khoản vay trên 24 tháng; 6,5%/năm cố định trong 2 năm đầu tiên; 8,5%/năm cố định trong 3 năm đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất sẽ bằng mức lãi suất huy động 12 tháng của Vietcombank cộng với 3,5%/năm.

Trước đó, từ quý đầu năm nay, nhiều ngân hàng đã đồng loạt tung gói vay mới cho cá nhân vay mua nhà trung dài hạn, với lãi suất 5-6%/năm, ngang hoặc chỉ cao hơn 1-2%/năm so với gửi tiết kiệm 12 tháng. Mức lãi suất này được áp dụng trong thời gian ưu đãi 6-36 tháng đầu tiên của khoản vay dài hạn và được nhiều đại diện các nhà băng nhận xét là "thấp chưa từng có". Với lợi thế chi phí vốn rẻ, các ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay mua nhà thấp. Nhìn chung, lãi suất vay mua nhà đang ở mức ổn định, thấp hơn khoảng 2%/năm so với mức đỉnh quý I/2023 và tương đương giai đoạn 2021-2022 (thời điểm dịch Covid-19).

Theo các chuyên gia, nhu cầu mua nhà chưa phục hồi do sự hạn chế về nguồn cung nhà ở. Trong khi đó, giá nhà ở tăng mạnh thời gian qua cũng gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở. Việc giảm lãi suất cho vay mua nhà có thể mang lại lợi ích ngắn hạn, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân. Tuy nhiên, đây chưa phải là giải pháp toàn diện để giải quyết triệt để vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nguyên nhân chính vẫn là giá nhà quá cao so với thu nhập của người dân, cùng với sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và các gói hỗ trợ chưa thực sự phát huy hiệu quả. Để đảm bảo khả năng chi trả nợ vay mua nhà và đáp ứng chi phí sinh hoạt hàng tháng, mỗi gia đình cần có thu nhập tối thiểu từ 40 - 50 triệu đồng. Trong khi đó, người có thu nhập trung bình và thấp khó có cơ hội sở hữu nhà, khả năng mua nhà của họ lại càng xa vời khi giá nhà tăng cao như hiện nay.

Đối với cho vay nhà ở xã hội, triển khai chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, ngành Ngân hàng đã triển khai tích cực Chương trình 120.000 tỉ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) triển khai tích cực bằng chính nguồn vốn huy động của mình, đảm bảo đúng đối tượng của chương trình. Theo NHNN, đến nay, có 35/63 UBND tỉnh, thành phố gửi văn bản tới NHNN và Bộ Xây dựng hoặc công bố công khai trên cổng thông tin điện tử với 84 dự án thuộc danh mục vay vốn Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Doanh số giải ngân của Chương trình đạt 1.629 tỉ đồng, bao gồm: 1.511 tỉ đồng cho chủ đầu tư tại 14 dự án; 118 tỉ đồng cho người mua nhà tại 11 dự án.

Thực tế, có một số khó khăn, vướng mắc khiến kết quả triển khai Chương trình chưa được như kỳ vọng do về nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, trong đó số lượng căn nhà theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được hoàn thành tập trung chủ yếu vào giai đoạn 2025 - 2030; một số dự án chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa hoàn thiện chủ trương đầu tư; chưa kể các quy định pháp luật trước kia về nhà ở và kinh doanh bất động sản đã phát sinh bất cập liên quan đến nhà ở xã hội (thủ tục đầu tư nhà ở xã hội kéo dài hơn so với các dự án bất động sản thông thường, nhiều vướng mắc pháp lý về đất đai, thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội) trong khi lợi nhuận đầu tư nhà ở xã hội thấp nên cũng chưa thu hút đầu tư nhà ở xã hội.

Về phía nhu cầu mua nhà, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, người mua không có nhiều lựa chọn đối với nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu của mình, người có nhu cầu về nhà ở xã hội năng lực tài chính còn hạn chế, khả năng trả nợ chưa cao do thu nhập thấp.

Để người dân dễ dàng vay mua nhà

Thời gian tới, để tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn tín dụng vay mua nhà, về phía NHNN tiếp tục chỉ đạo TCTD kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD...bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng; Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở;  Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ 4.0, tiết kiệm thời gian, chi phí cho khách hàng khi tiếp cận vốn ngân hàng; đồng thời, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.    

Song song với đó, các bộ, ngành có liên quan cần triển khai, thực hiện hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Các TCTD năm 2024... và các văn bản quy định chi tiết.

Về lâu dài, cần đa dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Các NHTM đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi các dự án bất động sản thường kéo dài 5 - 10 năm, trong khi vốn huy động của các ngân hàng có tới 80% là ngắn hạn. Do đó, các cơ quan liên quan cần có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển, thu hút đa dạng các nguồn vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài.

Đối với nhà ở xã hội, mới đây, NHNN đã phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu và đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đề xuất Chính phủ  cho phép điều chỉnh nâng mức giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà từ 2% lên 3% trong 5 năm đầu cho vay, 5 năm tiếp theo áp dụng mức lãi suất cho vay thấp hơn từ 1% đến 2% so với lãi suất cho vay bình quân trung dài hạn VND của 4 NHTM nhà nước).

Ở tầm vĩ mô, Chính phủ cần có giải pháp tổng thể tăng nguồn cung nhà ở xã hội, xử lý tình trạng đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường.

Về phía Bộ Xây, dựng cần tiếp tục phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan xem xét, nghiên cứu thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn vốn dài hạn, ổn định cho phát triển nhà ở xã hội theo chỉ đạo của Chính phủ; Phối hợp với các địa phương rà soát đánh giá, nhu cầu của người dân tại các địa phương là mua hay thuê nhà ở để xây dựng định hướng phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu; Tổng hợp, thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các NHTM tra cứu, xem xét cho vay theo nhiệm vụ được giao; khẩn trương hoàn thiện các hành lang pháp lý về nhà ở xã hội…

Về phía người mua nhà, nên chọn căn nhà phù hợp với tài chính; Đảm bảo có sẵn vốn từ 30% giá trị căn nhà trở lên; Hiểu đúng về lãi suất vay ngân hàng mua nhà (Theo đó, lãi suất vay mua nhà trong suốt thời gian vay sẽ không cố định. Mức lãi suất vay mua nhà gồm: lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi. Thông thường, thời gian đầu khi vay (6 tháng hoặc 12 tháng) sẽ áp dụng mức lãi suất ưu đãi. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi. Mức lãi suất thả nổi thường cao hơn lãi suất ưu đãi và phụ thuộc vào tình hình thị trường và chính sách của ngân hàng tại từng thời kỳ); Cần có tài sản đảm bảo thì mới vay thế chấp để mua nhà; Vay ngân hàng mua nhà với thời hạn phù hợp để giảm áp lực tài chính, tối ưu số tiền lãi phải trả hàng tháng, đồng thời hoàn thành nghĩa vụ trả nợ mà không bị nợ xấu; Đánh giá chính xác khả năng thanh toán (Khi đã hoạch định rõ ràng được năng lực tài chính thì bạn sẽ dễ dàng lựa chọn gói vay với số tiền vay và kỳ hạn phù hợp, hạn chế tối đa tình trạng mất khả năng thanh toán).

Thanh Thủy