“Khôn ngoan” với tín dụng bất động sản

Cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ

Trong những ngày này, giá bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh, các đặc khu kinh tế tăng đột biến, sức nóng đã lan ra Hà Nội. Nhiều khu vực đất bị “lạnh nhạt” trong thời gian qua đã nhận được sự quan tâm trở lại của các NĐT như Hòa Lạc, Ba Vì… Một NĐT “ôm” kha khá đất ở Hòa Lạc cho biết, từ đầu năm đến nay giá đất khu vực này bắt đầu nhúc nhích đã khiến ông “thoát hàng” được hai mảnh đất với giá khá tốt so với kỳ vọng.

Thị trường BĐS ấm lên trong thời gian qua, theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa là một yếu tố tích cực giúp cho các ngân hàng xử lý nhanh các khoản nợ xấu. Hoạt động bán đấu giá tài sản đảm bảo diễn ra nhanh hơn với giá tốt hơn, giảm đi khá nhiều những thiệt hại cho ngân hàng.

Mặc dù vậy, trước cơn nóng sốt của thị trường BĐS trong thời gian qua, nhiều cảnh báo về một nguy cơ bong bóng lặp lại, nhất là có dấu hiệu tín dụng BĐS ẩn nấp trong tín dụng tiêu dùng. Cảnh báo trên hoàn toàn có cơ sở. Vì đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam là vẫn chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng. Không loại trừ khả năng vì lợi nhuận trước mắt không ít người mạo hiểm vay vốn ngân hàng để “lướt sóng” BĐS. Mà vốn đầu tư vào BĐS là khá lớn nên nếu có rủi ro xảy ra thì cả ngân hàng và DN đều chịu thiệt hại lớn.

Mới đây nhất, NHNN đã có văn bản số 3436/NHNN-TTGSNH yêu cầu các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chấn chỉnh hoạt động cho vay tiêu dùng, cho vay phục vụ đời sống tại các TCTD. Văn bản trên nêu rõ, các TCTD tăng cường hoạt động giám sát, kiểm tra, kiểm soát việc tuân thủ các quy định của NHNN và pháp luật về hoạt động cấp tín dụng nói chung, cho vay phục vụ đời sống, cho vay tiêu dùng nói riêng ở tất cả các chi nhánh, đơn vị kinh doanh trong mạng lưới hoạt động TCTD. Qua đó, kịp thời phát hiện xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, quy định nội bộ trong hoạt động cho vay tiêu dùng, cho vay phục vụ đời sống, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.Thấy rõ những rủi ro tiềm ẩn trên, trong thời gian qua, NHNN liên tục nhắc nhở các ngân hàng kiểm soát chặt dòng tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như BĐS, chứng khoán... Ngay từ đầu năm 2018, NHNN đã ban hành nhiều văn bản yêu cầu các ngân hàng thực hiện chấp hành nghiêm túc tốc độ tăng trưởng, chú trọng chất lượng tín dụng, đồng thời lưu ý các ngân hàng kiểm soát tốt lĩnh vực cho vay tiêu dùng thông qua giám sát chặt chẽ sử dụng vốn vay tiêu dùng để tránh trường hợp khách hàng vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán.

Những cảnh báo liên tục của NHNN được đánh giá cần thiết ngăn chặn nguy cơ rủi ro từ sự tăng trưởng nóng của thị trường BĐS. Kinh nghiệm về khủng hoảng tại một số nước thường xảy ra khi các tổ chức cho vay tiêu dùng gia tăng cho vay mà không tính đến khả năng trả nợ của khách hàng sẽ dẫn đến việc vay nợ quá mức và khách hàng sẽ bị rơi vào bẫy nợ nần. Khi đó chính bản thân các TCTD cũng sẽ phải trả giá vì không thể thu lại các khoản cho vay. 

Các ngân hàng nói gì

Tổng giám đốc một NHTM khẳng định, hiện tại không chỉ ngân hàng này mà nhiều ngân hàng khác đang thực hiện rất nghiêm túc yêu cầu của NHNN. Hiện tại NHNN đang kiểm soát rất chặt tỷ lệ cho vay BĐS, chứng khoán nên NHTM khó có thể mạnh tay cho vay được.

Tuy nhiên, vị này cũng thừa nhận là có sự biến hoán giữa cho vay tiêu dùng với cho vay BĐS, chứng khoán. Chẳng hạn, khách hàng đến đặt vấn đề vay tiền mua nhà thế chấp bằng giấy tờ nhà hoặc BĐS khác. Theo quy định, thì khách hàng đã có tài sản thế chấp, chứng minh được khả năng trả nợ của mình nên ngân hàng rất khó có thể từ chối. Và trong số khách hàng này có thể có những người dùng tiền vay để kinh doanh BĐS, hay chứng khoán.

“Nhưng nếu đã phải luồn lách, giấu giếm để làm thì không thể triển khai nhanh, nhiều so với thực hiện công khai. Chưa nói đến việc kể từ sau khi thị trường BĐS, chứng khoán trở nên nóng hơn thì việc kiểm tra, kiểm soát của các ngân hàng cũng ngày càng kỹ hơn, cả về hồ sơ vay vốn, chứng minh mục đích vay, rất nhiều vấn đề khách hàng phải thực hiện… nên cũng hạn chế nhất định việc khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích”, vị CEO trên đưa ra quan điểm.

Tổng giám đốc OCB Nguyễn Đình Tùng cho biết, hiện tại ngân hàng này vẫn hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư triển khai dự án, nhưng chọn lọc khá kỹ và chỉ ưu tiên cho những dự án có nền tảng đầu tư tốt. Tỷ lệ cho vay lĩnh vực BĐS tại OCB chỉ chiếm 10% trong tổng dư nợ của ngân hàng bán lẻ. Còn so với tổng tín dụng của toàn hệ thống OCB thì tính ra tỷ lệ này rất nhỏ. Tại một số ngân hàng khác tỷ lệ này cũng khá khiêm tốn như Sacombank, ACB, dư nợ tín dụng cho cá nhân vay mua BĐS chiếm 25 - 30% tổng dư nợ khối khách hàng cá nhân.

Theo quan sát diễn biến trên thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, tín dụng BĐS vẫn chưa có đột biến, mà đang theo xu hướng giảm. Bản thân các ngân hàng ngày càng cảnh giác trong cho vay lĩnh vực BĐS chứ không nhắm mắt cho vay bừa như trước đây. “Các ngân hàng ngày càng khôn ngoan, thẩm định rất kỹ lưỡng khi cho vay dự án BĐS. Nhiều ngân hàng ngừng cho vay đất nền, những dự án có sổ đỏ, quy hoạch có triển vọng thị trường các ngân hàng mới cho vay chứ không phải như trước đây cho vay cả đền bù giải phóng mặt bằng”, ông Nghĩa lấy dẫn chứng cho nhận định của mình.

Tuy chưa thấy dấu hiệu đột biến về dòng vốn ngân hàng chảy vào những lĩnh vực BĐS để có thể tạo ra nguy cơ bong bóng thị trường này, nhưng sự thận trọng thông qua việc giám sát dòng vốn mà NHNN đã thực hiện trong thời gian vừa qua được các chuyên gia khuyến nghị nên tiếp tục triển khai, thậm chí có thể chặt chẽ hơn để ngăn chặn tối đa dòng tiền nóng ngân hàng chảy vào lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro này.